17.11.08 Financiamiento estructural en el anteproyecto de Ley de Vivienda de Interés Social


Una de las dificultades para enfrentar el problema habitacional es la debilidad institucional. Hasta ahora, las prioridades gubernamentales no han sido enfocadas a solucionar los déficit de vivienda y servicios básicos. En la Política de Vivienda, propuesta por el actual Gobierno en 2005, se planteó el ahorro por parte de la población para enfrentar el problema de este sector, pero esto no ha funcionado ya que no se introdujeron mecanismos de ahorro obligatorio, ni se implementó una Ley de Vivienda que estableciera obligatoriedades para la realización de estas propuestas.

 

Frente a esta situación, es imperativo superar la debilidad institucional, reconocer el derecho a la educación, a la salud, a la vivienda, a los servicios básicos, a la tierra, a la ciudad que tenemos todos los salvadoreños. El reconocimiento de estos derechos se debería priorizar sobre los mecanismos del mercado. El Estado tiene la obligación de intervenir en la solución de los problemas de los sectores de más bajos recursos. Debido a esta situación, es imperante la aprobación e implementación de la Ley de Vivienda de Interés Social (LVIS), que implique obligatoriedades para la institucionalidad pública, y para todos los actores privados y sociales. No podemos seguir con el vacío de una Ley de Vivienda, ya que de esta manera estaríamos contribuyendo a la profundización de la problemática habitacional.

 

Con esta ley se fortalecería las instituciones encargadas de intervenir en la solución de la problemática del hábitat, para ello se debe crear un Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial (MVDT) que cuente con una Agencia Nacional de Vivienda de Interés Social (ANVIS) y con un Consejo Asesor, incorporando en ambas instituciones la participación de todos los actores del sector. Por otra parte se deben suministrar los recursos necesarios para un fínanciamiento estructural permanente y seguro que no dependa de asignaciones coyunturales, a partir del cual se desarrollen planes, programas y proyectos que reduzcan el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo, además de las  vulnerabilidades. Estos recursos ampliarían la cobertura de subsidios habitacionales que facilitaría el acceso al crédito a las familias que tengan una limitada capacidad de pago, incorporando de esta manera el desarrollo de la vivienda progresiva y el acceso a la tierra. También es necesaria la creación de un Banco de Tierras, tal como se está haciendo en muchos países de América latina.

 

Podemos mencionar algunas de las competencias de la ANVIS: administrar las líneas de fínanciamiento –créditos y subsidios- y los recursos del Fondo Nacional de Vivienda; otorgar financiamiento a las instituciones autorizadas para la adquisición de viviendas, lotes, mejoramiento de la solución habitacional o construcción de proyectos habitacionales de interés social; recibir donaciones nacionales o extranjeras, suscribiendo todo tipo de convenios que conlleve el logro de sus objetivos; contratación de préstamos nacionales o extranjeros, garantizándolos de forma legal de acuerdo a las políticas de endeudamiento vigentes del Gobierno de El Salvador; adquirir bienes muebles o inmuebles para el cumplimiento de sus fines.

 

Los ámbitos en donde se aplicarían los recursos, combinando el ahorro previo, el esfuerzo propio, créditos y subsidios, progresividad, son los siguientes: creación de nuevos asentamientos urbanos, compra de vivienda nueva o usada, mejoramiento de barrios, cooperativismo de vivienda por ayuda mutua, compra de lotes con servicios, mejoras de  viviendas, regularización de la tierra, incorporación de servicios básicos.

 

Se propone que la ANVIS cuente con un Fondo Nacional de Vivienda integrado por las siguientes partidas:

Se ha discutido ampliamente que entre los tributos que son necesarios para la realización de planes, programas y proyectos de vivienda y servicios básicos, así como otros proyectos de infraestructura, está el impuesto predial. Hay dos aspectos relevantes con relación a este tema: por una parte, la necesidad de fortalecer el Estado, que indudablemente incluye a los gobiernos locales, y cuyas responsabilidades no pueden cumplir sin recursos. Por otra parte, la necesidad de superar la pobreza, la satisfacción de necesidades básicas, el reconocimiento del derecho a la vivienda, servicios básicos, el acceso a la tierra, equipamientos sociales, los servicios públicos locales. Todo lo anterior debe ser enfrentado desde el ámbito local. En los países latinoamericanos donde es aplicado el impuesto predial (Nicaragua, Costa Rica, Colombia, Brasil, entre otros) es una fuente importante de ingresos municipales, por ello, es fundamental la articulación entre estos recursos y las competencias municipales.

 

En la mayoría de los países del mundo, este tributo tiene como base el valor de mercado de la tierra, más el valor de la construcción. Actualmente tanto el Gobierno Central como las alcaldías no cuentan con un catastro fiscal consolidado, sin embargo es importante desarrollarlo progresivamente. Por la situación anterior se propone el auto-valúo; el propietario se encarga de identificar, describir, y evaluar su propiedad, luego transfiriendo dicha información a la entidad gubernamental responsable de cobrar el impuesto predial. Esta valoración tendrá que ser verificada por los responsables de la recolección (Impuesto predial y descentralización fiscal del Estado, SACDEL, dic, 2006).

 

La implementación de este tributo tendría que ser gradual, y aplicada primero en las áreas urbanas, en las grandes ciudades y después a las áreas rurales. Otra cuestión de gran importancia es que la determinación del valor de mercado del inmueble tendría que incluir las plusvalías generadas por el cambio del uso del suelo debido a la realización de obras públicas que les estarían beneficiando. Esto implicaría un impuesto especial. Los fondos recaudados deben distribuirse a las municipalidades de forma proporcional al déficit habitacional por debajo de los cuatro salarios mínimos, a los diagnósticos y a los planes de desarrollo que elabore el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial en coordinación con las municipalidades.

 

Otro de los problemas actuales es la escasa cobertura de los subsidios habitacionales. Es necesario una fuente constante y segura para poder aumentar los subsidios directos y complementarios. Para ello también es necesario apoyarse en aspectos tributarios y colocar nuevos tributos sin que esto signifique una carga onerosa para la población. Esta recomendación fue presentada por la consultoría SUM CONSULT por encargo del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), y contó con el apoyo del Banco Alemán para el Desarrollo (KfW), noviembre, 2004.