27.11.08 Gestión del suelo en la propuesta de anteproyecto de la Ley de Vivienda de Interés Social


Problemática del suelo

Una de las causas más importantes de las dificultades de acceso a la vivienda radica en la ilegalidad e inseguridad de la tenencia de la tierra. Actualmente el acceso a la tierra se ve dificultado por sus altos precios, alto costo de la titularización del lote, trámites burocráticos y complejos, especulación inmobiliaria, que según organizaciones internacionales es la causa verdadera de la situación de precariedad y amenaza que enfrentan diversos sectores de la sociedad, caracterizados por bajos ingresos económicos, además de una marcada debilidad de las instituciones del Estado encargadas de facilitar la titularización de los lotes a esta población. Sin embargo, no se trata solamente de otorgar títulos de propiedad a los terrenos que se encuentran en situación ilegal para integrarlos a la economía de mercado. El problema del acceso al suelo es más complejo.

 

Nuestro país tiene características especiales; el territorio es pequeño en relación a la población, por lo que el uso del espacio se vuelve crítico. En el Área Metropolitana de San Salvador (AMSS) tenemos una densidad de 1,768 habitantes/ km2, de acuerdo al Censo 2007. Hay zonas de altos niveles de concentración de la población en muy poco espacio, por ejemplo en el caso del municipio de Mejicanos tenemos una densidad de 7,228 habitantes/ km2 y en el municipio de Cuscatancingo es de 11,274 habitantes /km2. Por ello se hace imperante el aprovechamiento de todos los espacios disponibles, introduciendo usos racionales del suelo dependiendo del tipo de actividades que se realizan en ellos, zonas donde se puedan desarrollar proyectos habitacionales sin dañar el medio ambiente, en las que se estimule la construcción de soluciones de vivienda en altura, situaciones que deberían estar contempladas en una Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial.

 

La propuesta de Anteproyecto de la Ley de Vivienda de Interés Social introduce la gestión del suelo como uno de los aspectos críticos en la solución de la problemática del hábitat para los sectores de más bajos recursos. Entre las situaciones encontradas en relación a la condición de ilegalidad de la tierra están las siguientes: ocupación de tierras propiedad del Estado, ocupación de tierras de las alcaldías y de propietarios privados por parte de algunas comunidades; también se encuentra tierras en litigio y tierras con gravámenes; se ha constatado las dificultades de las comunidades al intentar realizar negociaciones con los propietarios privados, alcaldías o con instituciones del Gobierno Central. Otro problema especial es el de las lotificaciones ilegales. Existen procesos definidos pero dispersos para solucionar algunos de los problemas mencionados.

 

Propuesta.

Dentro del planteamiento hecho por FUNDASAL sobre el marco institucional para la implementación de la Ley de Vivienda de Interés Social, se puntualizó la necesidad de la creación de una nueva institucionalidad, que consistiría en la creación de un Ministerio de Vivienda y de Desarrollo Territorial. Para la administración de los recursos se propone que sea una instancia cuyo nombre sería Agencia Nacional de Vivienda de Interés Social (ANVIS), que contaría con dos tipos de apoyos: el Fondo Nacional de Vivienda y el Banco de Tierras. De esta manera se enfrentarían dos graves cuestiones en la solución de la problemática de la vivienda: la falta de un fínanciamiento estructural y las dificultades de acceso a la tierra para los programas y proyectos de vivienda de interés social. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial tendría como responsabilidad la obtención y otorgamiento de tierras en las condiciones establecidas en esta propuesta de ley.

 

Para el cumplimiento de esta propuesta debería crearse un Banco Nacional de Tierras, que se tendría que integrar con el conjunto de inmuebles a ser adquiridos para la construcción de viviendas de interés social. La propuesta de solución del Banco de Tierras está siendo implementada en otros países de América Latina, debido a las exigencias de cumplimiento del derecho a la tierra que han surgido desde los sectores populares. En el ámbito municipal, una de sus competencias más importantes sería el destinar los inmuebles recibidos del Banco de Tierras, para proyectos de vivienda de interés social.

 

Este Banco de Tierras adquiriría los terrenos e inmuebles de la siguiente manera:

 

 

El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial estaría obligado a tener un inventario actualizado de las tierras que integran su patrimonio, así como las que formen parte de otras secretarías de Estado. Para el cumplimiento de los fines de la Ley de Vivienda de Interés Social, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial tendría facultades especiales para declarar de utilidad social aquellos inmuebles con vocación habitacional que se encuentren en situación de abandono por un lapso de diez años, nos referimos no sólo a tierras ociosas o terrenos baldíos, sino también a edificios abandonados. Estas tierras o edificios pasarían a manos del Estado en los siguientes casos: a) cuando el titular no haya construido ninguna edificación, o si la hay, no le hubiere provisto de conservación y mantenimiento, b) represente riesgo físicos y sociales, y/o sean focos de insalubridad, c) se encuentren en situación de deterioro y el propietario no cuente con los recursos para su rehabilitación.  

 

Para los casos de comunidades calificadas de interés social, que ocupen un terreno ilegalmente por más de diez años, sea éste privado o municipal, y cumplan con los requisitos de posesión  regular ininterrumpida establecidos en el Código Civil, el Ministerio podría expropiar estos terrenos a fin de transferirlos a las mismas comunidades ocupantes, ya sea de forma individual o colectiva. Además, esta entidad tendría la obligación de impulsar programas de regularización sobre la tenencia en coordinación con el Instituto Libertad y Progreso y las municipalidades, para beneficiar a personas naturales, cooperativas de vivienda por ayuda mutua y asociaciones comunales. En el mejoramiento de asentamientos precarios, la seguridad de la tenencia de la tierra, ya sea individual o colectiva, no debe ser el único objetivo. Hay que tomar en cuenta otros aspectos de vital importancia como el acceso a servicios básicos, espacios públicos, subsidios y créditos, como parte de un mejoramiento físico y económico. Tampoco debe entenderse la legalización como un aspecto aislado y unilateral, sino como parte de un enfoque completo, dentro de programas y proyectos de soluciones habitacionales de interés social. La integración a la ciudad tiene múltiples dimensiones, incluyendo la participación de la población en el cumplimiento de sus derechos y deberes.

 

El Ministerio de Vivienda, previo a la adquisición de inmuebles para construcción de viviendas, evaluaría los siguientes aspectos: a) que no se encuentren en zonas de riesgo o posean condiciones ambientales inadecuadas, b) que correspondan a zonas con vocación habitacional, de acuerdo al Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial vigente, c) que tengan acceso a los servicios complementarios imprescindibles a la vivienda, entendiendo por tales agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales y de residuos sólidos, posibilidad de drenajes de agua lluvia, y d) accesos o vías de comunicación adecuadas. Los inmuebles del Banco de Tierras podrían transferirse a los destinatarios finales de los programas de vivienda, personas naturales, cooperativas de vivienda por ayuda mutua y asociaciones comunales.